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2016年12月18日
ミニミニFC出町柳店|株式会社 永都のブログ

≪≪ オーナー相談・建替の為の退去時原状回復は? ≫≫

◎ 明渡後、建替物件の原状回復工事費は請求できますか?◎

老朽化したアパートで修繕費等もかさみ、今回何とか入居者の明渡の折衝が成立したのですが、退去時に入居者の故意・過失による原状回復費用の請求等はできるのでしょうか?

◎ 弊社顧問弁護士のご意見 ◎

東京地裁判例】

賃借人が賃貸人に対し原状回復義務の履行に替えて、原状回復工事の費用として1,661,100円を支払ったが、賃貸人は何らの原状回復をすることなく新賃借人に賃借したことから、賃借人が支払った費用の返還を求めた事案において、「賃借人は、賃貸人に原状回復の内容と金額を示されて、その内容と金額を納得して自ら原状回復工事を実施しない代わりに1,661,100円を支払うことを承諾したのであり、その内容及び金額はいずれも原状回復としては妥当なものであったことが認められることから、右承諾につき賃借人に錯誤があったとは認められない(賃貸人が、現実に工事をしたかどうかは原状回復義務の存否には関係がない)。」として、賃借人の請求を棄却した。
上記判例により、原状回復工事費用請求は賃借人の善管注意義務違反を理由とする損害賠償請求です。よって、原状回復を行うか否かの自体が、当該損害賠償義務に影響を及ぼさないとのことです。

このことから、実際に原状回復工事をしなくても、その費用を請求できるとした点から、建物を建替前提に原状回復工事を行わない場合でも、原状回復工事費用の請求は可能のように思えます。

しかしながら、上記判例は今後に当該物件で賃貸運営を継続することを前提にしており、この先に原状回復工事をすることも考えられます。それに対し、今回の事案は建替予定が決まており、この先に原状回復工事をする予定がない事案にまで妥当とすることは考えにくい思われる。

今回の事案は、賃貸人にとって原状回復費用に相当する損害が生じていないとの評価も可能で、この先に原状回復工事の予定がない場合まで、原状回復費用の請求することは不適切な行為とも思われます。

 

◎ 弊社からのアドバイス等 ◎

法的な考え及び判例としては、故意・過失による原状回復費用を借主が負担することは当然と言えます。それは、あくまで借主の代わりに貸主が原状回復工事を行い、借主の代わりに原状回復工事を貸主が行うから借主は納得できるものと考えられます。

しかし、その工事を行わず請求のみを行うことは借主としても承知しにくいものでしょう。

今回の事案では、法的・公平的な判断とは別に、借主の退去理由・管理行為への協力度・居住期間、また貸主が今回得た利益度等を考慮し、後で感情的トラブルとしないためにも中間的な対応をされることをお勧めしました。

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